Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value (Article 24)
Les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) soumis au régime fiscal réel des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) peuvent amortir leur bien immobilier. Cela signifie qu’ils peuvent déduire chaque année de leurs revenus locatifs une partie de la valeur du bien, correspondant à sa perte de valeur due au temps et à l’usage. Cet amortissement réduit le montant annuel imposable, ce qui peut permettre d’alléger la fiscalité sur les revenus locatifs.
Désormais, lors de la revente d’un bien en location meublée, les amortissements comptabilisés au fil des années seront pris en compte dans le calcul de la plus-value en étant diminués du prix d’acquisition, ce qui n’était pas le cas auparavant. L’avantage fiscal dont a bénéficié le contribuable tout le long de sa détention sera perdu au moment de la revente !
Impact : La plus-value imposable sera augmentée, ce qui entraînera une hausse de l’impôt.
| Exemple : un propriétaire a acheté un bien 190 000€ et le loue 10 000€/an en meublé. Il a 4 500€ de charges déductibles par an (intérêts, taxes et frais tels que les meubles, frais de location etc) et peut amortir ± 5 500€/an pendant 30 ans.
Il opte pour le régime du LMNP. Au titre de son imposition nous aurons
Le propriétaire possède son bien depuis 10 ans, quels sont les impacts pour lui suivant que la vente ait lieu avant ou après la promulgation de la loi de finances de 2025 ?
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La Cour de Cassation rappelle, d’une part, que la sous-location irrégulière via le site Internet Airbnb doit entrainer la résiliation du bail d’habitation, et d’autre part, que le locataire doit restituer au bailleur les fruits issus de la sous-location non autorisée sans déduction possible des loyers perçus par ce dernier en exécution du bail.
Pour mémoire, sauf, lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur :
les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel est en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre tant auprès du locataire (Cass 3ème civ, 12 septembre 2019, n°18-20.727 ; Cour d’appel, Agen, 1re chambre civile, 24 Novembre 2021 n°20/00009 ; Tribunal Judiciaire de Paris 3 février 2021 RG n°11-19-014761), que de celui qui a perçu des commissions à ce titre.
Lorsque le locataire sous loue sans autorisation son logement par AIRBNB, le bail est résilié et le locataire doit verser au bailleur tous les sous-loyers perçus (Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 4, 11 Janvier 2022 n°19/04067)
la société qui participe à cette sous-location, tel que Airbnb ou BOOKING, a été condamnée solidairement avec un locataire à rembourser intégralement au propriétaire les sous-loyers perçus dans le cadre d’une sous-location prohibée y compris les commissions perçues (Tribunal Judiciaire de Paris 3 février 2021 RG n°11-19-014761 ; Tribunal judiciaire de Paris, 5 juin 2020, n° 11-19-005405).
En l’espèce, la Cour de Cassation a sanctionnée la Cour d’appel de Paris qui n’a pas donné de base légale à sa décision en rejettant la demande en résiliation du bail du preneur qui sous-louait régulièrement, via le site Internet Airbnb, l’une des trois chambres du logement, sans examiner, comme il le lui était demandé, la gravité de la faute du preneur au regard des circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés, de l’interdiction légale de sous-location et d’un changement de destination des locaux susceptible d’être caractérisé par l’utilisation répétée et lucrative d’une partie du logement conventionné.
Après avoir évalué à une certaine somme les fruits issus de la sous-location non autorisée, l’arrêt condamne le preneur à rembourser au bailleur une somme moindre en déduisant les loyers perçus par ce dernier en exécution du bail.
En statuant ainsi, alors que le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi, la cour d’appel a violé les articles 548 et 549 du Code civil.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 Juin 2022 n°21-18.612
La Cour de cassation relève, dans un arrêt de censure du 13 octobre 2021 n°20-18331, que le preneur s'obligeait selon le bail à maintenir en bon état d'entretien l'ensemble des lieux loués et à les rendre en fin de bail en bon état de toutes réparations. Les Hauts magistrats censurent la cour d’appel de Paris en rappelant que le locataire répond des dégradations constatées dans l'état des lieux de sortie à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu sans sa faute. Les juges parisiens avaient cru pouvoir refuser l’attribution du dépôt de garantie au bailleur au motif que celui-ci n’établissait pas que les dégradations relevées dans l’état des lieux de sortie seraient imputables à la locataire. (Source Me Cyril SABATIE Avocat spécialiste en droit immobilier)
