Le BlogSur le secteur de la grande Dracénie

Dans le dynamique monde de l'immobilier, la sécurité de votre investissement est primordiale. L'achat d'un bien en état futur d'achèvement (VEFA) comporte des risques, notamment celui de la faillite du promoteur. Heureusement, des mécanismes de protection existent.

LES GARANTIES DE L'ACHAT EN VEFA

Le premier rempart contre les imprévus liés à la faillite d'un promoteur est la Garantie financière d'achèvement (GFA). Elle assure que le promoteur a les fonds nécessaires pour achever la construction. En complément, la garantie prix ferme et définitif protège l'acquéreur contre toute inflation du prix sur douze mois, tandis que les garanties de parfait achèvement, biennale et décennale couvrent les éventuelles malfaçons après livraison.

ACTIONS EN CAS DE DÉFAILLANCE DU PROMOTEUR

Si le pire survient et que votre promoteur est déclaré en faillite, plusieurs options s'offrent à vous. Vous pouvez mettre en pause votre prêt immobilier, entamer une procédure judiciaire ou vous retourner contre le garant de l'achèvement. Ces mesures peuvent être lourdes à porter seul, d'où l'intérêt de collaborer avec d'autres acheteurs affectés pour mutualiser les coûts et les efforts.

SOUTIEN ET SOLIDARITÉ ENTRE ACHETEURS

Pour naviguer à travers la complexité d'une telle situation, l'assistance juridique est inestimable. Vous pouvez bénéficier de conseils chez des permanences juridiques gratuites, médiateurs ou associations de consommateurs. La force du collectif est également un atout : se regrouper avec d'autres acheteurs permet de partager les charges et de renforcer votre position.

Les dispositifs de sécurité en place dans la VEFA sont conçus pour vous protéger, mais connaître vos droits et les actions à mener en cas de faillite du promoteur est essentiel. La solidarité entre acheteurs et le support juridique s'avèrent être des alliés précieux

Une servitude non aedificandi peut découler d'une convention privée ou être imposée par le document d’urbanisme d’une commune (PLU notamment) ou un cahier des charges de lotissement. Elle engendre, pour le fonds qui la supporte, une interdiction ou une limitation de construire sur une zone déterminée.

La nature des constructions prohibées et les restrictions à l’acte de construire doivent être déterminées par l'acte établissant la servitude, ou par les parties qui ont procédé à son élaboration.

En cas de vente du terrain, l'existence de la servitude doit être expressément mentionnée dans l'acte de vente, pour connaître les servitudes imposées par une commune, il faut se référer au document d’urbanisme applicable.

L’existence de cette servitude ne doit pas être négligée par l’agent immobilier, car il peut voir sa responsabilité engagée pour manquement à son devoir d’information et de conseil, ou se voir reprocher une erreur de rédaction si une telle mission lui est confiée, dans le cas où il ne mentionne pas ladite servitude dans le compromis ou s’il omet d’en informer son mandant.

La violation de la servitude non aedificandi entraine la démolition des ouvrages litigieux, à la demande du propriétaire du fonds dominant. En revanche, l’interdiction de construire ne peut plus être invoquée si un bâtiment a été édifié en violation de la servitude, sans que le propriétaire n’ait élevé de contestations pendant plus de 30 ans, à compter du jour où un acte contraire à la servitude a été entrepris.

A la différence de la servitude non aedificandi, la servitude non altius tollendi impose, au propriétaire du terrain grevé, une limitation en hauteur à l’acte de construire. En effet, lorsqu’un terrain est grevé d’une telle servitude, son propriétaire est tenu au respect de limitations de hauteur à ne pas dépasser, lors de la construction d’un bâtiment.

Par exemple, en présence d’une place urbaine ou d’un bâtiment historique en surplomb, cette servitude peut empêcher, dans un certain rayon alentour, la construction de bâtiments d’une hauteur supérieure à ladite place ou audit bâtiment historique.

Le propriétaire bénéficiant d’une telle servitude est en droit d’obtenir la démolition de la partie de l’ouvrage édifié par son voisin sur le fonds servant, qui dépasse la limite de hauteur autorisée. Une simple allocation de dommages et intérêts ne saurait réparer le préjudice subi¹.

¹ Cour de cassation, 3^ème civile, 4 octobre 1989, n°87-14837.

Fondements juridiques : article 697 et suivants, 697 et 698 du code civil ;

Le propriétaire du fonds dominant supporte la charge et les frais de travaux et d’entretien permettant le bon usage de la servitude.

Les parties sont par ailleurs libres de répartir les frais en fonction de la nature des travaux à accomplir. Elles peuvent également prévoir une modification automatique de la répartition des frais, si une circonstance particulière survient.

Le titulaire de la servitude peut faire tous les travaux et ouvrages nécessaires pour exercer la servitude et pour la conserver. Ces travaux et ouvrages sont faits par lui et à ses frais, sauf lorsqu’ils ont été rendus nécessaires par la seule faute du propriétaire du fonds servant.

Si les travaux et ouvrages sont utiles, tant pour le fonds servant que pour le fonds dominant, les frais sont partagés en proportion de l’utilité respective pour chaque fonds. En cas de désaccord sur la répartition des frais, le recours au juge est nécessaire.

En outre, un propriétaire ne peut aggraver une servitude ou rendre son exercice plus difficile pour son bénéficiaire. Ce dernier doit, par ailleurs, user de la servitude conformément à sa destination et en respectant l’état des lieux et le fonds qui la supporte.

A titre d’exemple, le titulaire d’un droit de passage est tenu d’entretenir le chemin en procédant au défrichement ou à l’entretien du bon état de la route.

Le fonds (ou le terrain) est dit dominant lorsque la servitude est créée à son avantage. Le fonds est servant lorsqu’il supporte la servitude, sans que cela crée un avantage pour le propriétaire du terrain. Par exemple, concernant un droit de passage, le fonds servant est celui sur lequel s’exerce ce passage, le fonds dominant est le terrain qui bénéficie du droit de passage créé.

Les servitudes sont des droits réels immobiliers accessoires à la propriété du fonds dominant. Elles suivent le sort de ce fonds et peuvent être invoquées par leurs propriétaires successifs. Elles grèvent également le fonds servant en quelques mains qu’il passe et ne peuvent être détachées, cédées, saisies ou louées indépendamment du fonds qui la supporte.

C’est un marché dirigé davantage par la personnalité du Conseiller que par le bien lui-même. A niveau de compétence égal, le relationnel s’impose. Un leader charismatique peut devenir une marque localement puissante.

Associer la vente d'un objet d’art ou un tableau destiné à une clientèle mondiale avec la vente d’une villa de luxe est pertinent, notamment pour certaines marques dont la réputation est plus locale.

Ainsi, la marque d’immobilier de luxe se retrouve non seulement dans la qualité et la cherté des biens vendus, mais aussi et surtout dans la qualité du service rendu. Le métier ne consiste pas seulement en une simple présentation de biens onéreux. C’est toute une philosophie orientée vers l’accompagnement personnalisé et très qualitatif des clients : c’est moins une logique de coûts que la recherche de l’excellence et de disponibilité totale qui guide toute la démarche commerciale.

Un premier focus concerne le matching et la capacité à être très efficace par rapport à la demande des acheteurs : l’expertise affichée se matérialise dans la capacité à présenter peu de biens, mais ultra qualifiés. Ces biens correspondent à de vraies alternatives et non pas à des options permettant de mettre en valeur, par contraste, un bien que l’on souhaite valoriser. Chez Briel & Partners par exemple, 6 visites est considéré comme un maximum. L’accompagnement de l’acheteur signifie aussi une présence régulière tout au long du processus. C’est souvent même une fois que l’offre est acceptée que le travail commence, notamment en termes d’accompagnement financier et de conseils fiscaux sur la structure juridique la plus adaptée qui portera la propriété (sci, sarl, holding).

Les services peuvent aussi aller au-delà de la transaction : des services clés en main s’apparentent parfois à de la conciergerie de luxe (pick-up à l'aéroport, réservation d'un restaurant, contrats d'entretien, Gestion des contrats EDF & téléphone, déménagement des œuvres d’art, etc.). Le service rendu par les tiers doit être impeccable car un problème éventuel aurait l’inconvénient de rejaillir sur la réputation de l'agence ou du Conseiller immobilier qui engage sa responsabilité en recommandant des services. Cet accompagnement est très délicat à proposer et le risque doit être assumé. Ces services personnalisés se retrouvent aussi pour le vendeur. Un véritable travail de branding de la propriété est effectué : vidéos et photos de grande qualité, supports médias à l’international, mise en scène descriptive de l’expérience de vie que permet le bien, etc. Il s’agit de dépasser les éléments fonctionnels et les caractéristiques techniques pour sublimer la propriété. L’objectif est de s’adresser aux émotions pour favoriser la projection dans un style de vie qui fera rêver l’acheteur. Les photos et les petits films sont d’ailleurs des supports de prédilection souvent offerts aux clients qui souhaitent garder une trace de ce moment. La diffusion de l’annonce se fait généralement sur les grands portails et réseaux online au niveau international.

Dans le monde du luxe, l’accompagnement d’un client a pour objectif principal de s’assurer qu’il n’y aura aucun incident malheureux. L’enjeu essentiel est que tout se passe bien, sans mauvaise surprise. Tout est mis en œuvre pour prévenir les problèmes car les couacs ne sont pas pardonnés. Il ne s’agit pas d’oublier la clé ou de ne pas connaître parfaitement le bien, son contexte, son histoire. S’adapter à une clientèle de luxe impose non seulement des compétences mais, plus encore, du savoir-être. Cette fine connaissance des habitudes et des attentes, cette capacité à partager les mêmes centres d’intérêt et les mêmes désirs, à fréquenter les mêmes lieux, est un élément différenciant de l’immobilier classique. Qu’ils soient salariés ou indépendants, les Conseillers immobiliers doivent se comporter parfaitement avec des clients de prestige, savoir comment les rassurer à toutes les étapes et devancer leurs attentes en utilisant le même niveau de traitement qu’ils reçoivent quand ils entrent dans leur club de golf ou descendent dans un palace.

Ainsi, les conseillers sont rarement de jeunes recrues mais bien davantage des hommes et femmes aguerries qui maîtrisent les codes implicites de cet univers et évitent les faux-pas. La qualité de la personnalité est déterminante.

Selon le journal de l agence, sur le site Belles Demeures (2,7 millions de visiteurs uniques par mois) les étrangers ne représentent que 20 % des visites. Et parmi eux, beaucoup sont déjà résidents français, à l’exemple du marché immobilier parisien où 85 % des acheteurs étrangers demeurent déjà en France. À titre indicatif, les 20% internautes étrangers qui arrivent en sur le site Belles Demeures proviennent de Belgique à 19 %, du Royaume-Uni à 12 %, de Suisse à 11 %, des États-Unis à 10 % et d’Allemagne à 8 %.

Une chose est sûre, c’est que l’acheteur de luxe est riche. Ce sont des individus dont le patrimoine est déjà supérieur à 1 million hors résidence principale. On estime entre 30 et 50 millions les ménages dans le monde pouvant s’offrir un bien à plus d’un million.

Ainsi, les hauts revenus ne sont pas le meilleur prédicteur de l’achat d’un bien de luxe. Il est démontré que la probabilité d’acheter un bien de luxe est davantage expliquée par la valeur de la propriété précédemment détenue que par le revenu. Ce qui signifie qu’il est plus intéressant pour un Conseiller de prospecter les actuels « propriétaires » plutôt que « les riches » sans distinction de statut. Les analyses internationales ont l’habitude d’identifier deux grandes catégories d’acheteurs. D’un côté, âgés entre 58 et 76 ans, les boomers milliardaires sont plus de 1 000 et constituent la force motrice de l’ultra luxe avec une fortune cumulée de 4 000 milliards de dollars. Ils peuvent facilement vendre une grande propriété à 6 millions pour s’acheter deux résidences secondaires de 3 millions à deux endroits du globe différents. Ces achats accompagnent ainsi leur style de vie sur un terrain de jeu mondial.

D’un autre côté, les millenials milliardaires sont moins nombreux, une centaine, mais d’une génération ultra connectée. Attirés par la domotique ultra perfectionnée, ils ont aussi de fortes attentes en termes de sport et de santé que les salles de gym, de yoga ou de détente doivent combler. Ils sont facilement adeptes du nomadisme, des expériences et de l’économie du partage (Airbnb, Le Collectionist, etc.) mais surtout cherchent à rentabiliser leurs acquisitions. Ils achètent par exemple des résidences secondaires clés en main sur la côte d’Azur, proches du centre-ville et des attractions, des villas qui seront louées quand ils seront absents. Il est vrait que l’entretien d’une propriété peut se révéler très couteux, jusqu’à 1,5 % du prix d’achat. Il n’est donc pas rare que ces frais annuels dépassent les 100 000 euros, incluant les salaires des gardiens. Un service intégré de location est alors directement proposé lors de l’acquisition de la propriété, et l’agence s’occupe de tout pendant l’absence des propriétaires. Ces acquéreurs sont souvent multi-propriétaires, d'un appartement à Manhattan au pied-à-terre à Londres, en passant par le chalet en Suisse et la villa dans le Sud de la France.

Un trait psychologique qui les caractérise est la peur de manquer une opportunité : le fameux FOMO (fear of missing out), phénomène qui s’est accéléré avec la montée en puissance des réseaux sociaux. Il s’incarne dans la volonté de pouvoir saisir les occasions qui se présentent dans des marchés en effervescence. Ce mécanisme  psychologique a tendance à porter les prix vers le haut. Lorsque le marché augmente de 5 %, le luxe progresse de 7% à 15 % analyse Hugo Baillet de Coldwell Banker. En période baissière, l’immobilier de luxe reste à l’inverse une valeur refuge, car beaucoup de propriétaires ont la possibilité de retarder leur vente, contribuant ainsi à la raréfaction des biens et au maintien des prix.

La succession des crises, financière, sanitaire, écologique ou géopolitique accélère les tendances que les millenials avaient initiées, valorisant les biens qui s’adaptent les mieux aux nouvelles exigences des acheteurs : des propriétés permettant de se reposer avec un espace vert privatisé et une vue imprenable à l’abri des regards, de travailler dans un espace où la connectivité est parfaite et sécurisée, de faire du sport dans une salle dernier cri ou se détendre dans la salle dédiée au home cinéma, etc. Bref des caractéristiques qui permettent un style de vie tout-en-un dans une propriété où tout est sous contrôle. Avec les avenirs incertains du monde, acheter un bien de luxe constitue à leur yeux une valeur refuge économique autant qu’émotionnelle et symbolique.

On a parfois tendance à considérer que se loger est un besoin primaire : pas pour tout le monde... Il est des cas ou l'immobilier devient du superflu, voire de l’inutile. C'est à ce moment que l'on passe la porte du rêve, de l'inaccessible au commun des mortels.

Il est donc nécessaire, pour un Conseiller en immobilier de prestige, de connaître et de comprendre ce qui se fait de mieux dans l’accompagnement de clients aux exigeances hors normes.

Les termes « haut de gamme » et « luxe » sont souvent utilisés indifféremment car il n'existe pas de définition conventionnelle.

Le premier critère est évidemment le prix. Mais quel montant ? La norme internationale semble établir un prix à 1 million pour un bien haut de gamme.

Mais, le prix des logements est tellement différent selon la localité que le seul critère du prix en valeur absolue est insuffisant. À Paris, un appartement de 100m² peut facilement atteindre la somme de 1 million sans être considéré comme un bien de luxe.

Il semble donc plus approprié de considérer un coéfficien multiplicateur, plus qu'un montant. Il est ainsi plus cohérent d'estimer que le haut de gamme commence à 1,4 fois le prix moyen dans d'un secteur, et le luxe à 2 fois le prix moyen.

Concrètement, cela signifie que si le prix moyen est de 10 000 € du m², un bien haut de gamme commencera à 14 000 €/m² et un bien de luxe à 20 000 €/m².

Pour la France, on peut constater que l’immobilier de luxe n’est pas seulement constitué des châteaux et des hôtels particuliers. En effet, l’essentiel du marché est constitué d’appartements (35%) et de maisons (55%). Les autres types de biens, chalets (2%), châteaux (7%) et hôtels particuliers (1%) restent des exceptions.

Estimer le prix d’un bien immobilier n’est pas aisé. Les estimations en ligne sont souvent peu pertinentes car les transactions sont trop rares et les biens trop spécifiques. Des caractéristiques plus qualitatives doivent être prises en compte. Il peut s’agir de la vue exceptionnelle de la terrasse, de la taille du garage à bateaux ou de la présence d’un héliport dans le jardin. C’est très souvent le critère de rareté et d’unicité relative qui est intuitivement pris en compte. Un appartement à la Baule avec vue mer ne sera pas forcément considéré comme un logement de haut de gamme car beaucoup d’appartements en bénéficient. En revanche, sur cette côte bretonne, une maison avec vue mer, plus rare et exclusive, sera bien considérée comme du luxe.

Ainsi un bien a plus de chance d’être considéré de « luxe » s’il parvient à faire cohabiter plusieurs exigences : les qualités objectives de la localisation et du bâti qui en font un bien unique et recherché, mais aussi la sensation de rareté et de prestige qui valorise la réussite sociale de l’acquéreur et la dimension ostentatoire qui impressionne les amis.

Une des caractéristiques propres de l’immobilier de luxe est aussi la « privacy » : il s’agit d’une forme de confidentialité qui garantit tout à la fois la sécurisation de l’espace privé sans vis-à-vis et la protection d’un entre-soi social très recherché, notamment avec des voisins qui partagent les mêmes valeurs à l'instar de la Villa Montmorency, résidence fermée dans le 16ème arrondissement à Paris, symbole de l’entre-soi où se côtoient les chefs d’entreprise et les célébrités.

La difficulté de fournir une définition claire du bien haut de gamme ou du bien de luxe s’explique aussi par les éléments intangibles qui les caractérisent, l'histoire du lieu ou des anciens propriétaires célèbres par exemple. Habiter l’ancien appartement d’Edith Piaf ferait rêver nombre de milliardaires américains. Et c’est peut-être dans ce patrimoine, dans cet art de vivre que réside une partie de la « French Touch » qui attire tant les étrangers vers la France.

Une fois qu’ils possèdent un logement parisien ou une villa Sun la French Riviera, les étrangers ont du mal à s’en séparer : les Américains imaginent mal vendre leur pied-à-terre pour lequel ils éprouvent un fort attachement sentimental. De fait, les taux de rétention sont très élevés pour les résidences secondaires en France détenues par les étrangers, en moyenne 8 ans.

Le Diagnostique de Performance Energétique a évolué depuis le 1er juillet 2021.

Les mentions à reproduire dans les annonces d’un bien devant faire l’objet d’un DPE sont modifiées. Alors que jusqu’au 30.06.2021 seule l’information relative à la classe énergie du bien devait être indiquée, depuis le 01.07.2021 s’ajoute celle relative à la classe climat (kg CO2/m².an).

A partir du 1er janvier 2022, outre les mentions ci-avant qui resteront en vigueur pour les biens immobiliers à usage d’habitation, toutes les annonces immobilières de biens à vendre ou à louer, quel que soit leur support, devront mentionner une indication du montant des dépenses théoriques annuelles de l’ensemble des usages énergétiques (chauffage, refroidissement, production eau chaude sanitaire, éclairage, auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation). Elle doit être précédée de la mention « Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard » et doit préciser l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation. Il est à noter que ces précisions sont mentionnées dans les nouveaux DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021.

Pour les biens immobiliers à usage d’habitation qui excèdent le seuil de 330 kWh/m² /an (classes F et G du nouveau DPE) : toutes les annonces immobilières devront être précédées des mots « Logement à consommation énergétique excessive ».

Oups... ça va être difficile à louer ou a vendre si on ne fait pas quelques travaux pour réduire la consomation énergétique. Mais bon, ça tombe bien, la pluspart sont pris en charge par les aides gouvernementales.