Le BlogSur le secteur de la grande Dracénie

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Outre les droits de préemptions dont bénéficie le locataire, il existe aussi des droits de préemption offerts à certaines personnes publiques :

  • Aux sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) sur les biens utilisés par des exploitations rurales pour maintenir la vocation agricole sur une zone précise (article L143-1 code rural et de la pêche maritime)

  • Le Droit de Préemption Urbain (DPU) offert aux communes pour réaliser sur une zone un projet d’intérêt général (création de logements sociaux, d’équipements collectifs…) (article L211-1 code de l’urbanisme).

  • Aux communes sur les fonds artisanaux, fonds de commerce ou baux commerciaux qui se trouvent dans un périmètre de protection du commerce et de l’artisanat de proximité (article L214-1 code de l’urbanisme).

Focus sur le droit de préemption urbain (DPU)

C'est le droit de préemption le plus utilisé en matière de transactions immobilières.

Ce droit de préemption est ouvert à la commune lorsque le bien vendu se trouve dans une zone définie par le conseil municipal. Pour savoir si le bien fait partie d’une zone de préemption, il convient de contacter le service urbanisme de la mairie. Elle vous indiquera si votre bien se trouve dans une zone préemptable et plus précisément s’il est dans une zone de préemption simple ou de préemption renforcée.

Quels biens sont concernés ?

Tout dépend du type de zone :

Dans une zone sur laquelle s’applique un droit de préemption simple, tous les biens sont concernés sauf:

  • Les lots dans les copropriétés dont le règlement de copropriété a été rédigé depuis plus de 10 ans

  • Les biens achevés depuis moins de 4 ans.

Ainsi les lots de copropriété sont préemptables lorsqu’ils sont achevés depuis plus de 4 ans et tant que le réglement n’a pas encore eu 10 ans.

Dans une zone sur laquelle s’applique un droit de préemption renforcé : tous les biens sans exception sont soumis au droit de préemption.

Comment purger ce droit ?

Lorsqu’un bien vendu se trouve dans l'une de ces zones, une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) doit être envoyée à la commune pour l’informer de l’opération. Elle vaut offre de vente, elle doit alors contenir le prix et les conditions de la vente projetée.

  • En principe, cette DIA est envoyée par le notaire après la signature du compromis. Il est donc important d’inclure dans le compromis une condition suspensive de non préemption par la commune.

Quel délai de traitement pour la commune ?

La commune à partir de la réception de cette DIA dispose de 2 mois pour se positionner.

Au terme de ces 2 mois, elle est présumée avoir refusé l’offre si elle ne s’est pas prononcée.

Elle peut sinon, dans le délai :

  • Accepter l’offre: elle se substitue alors automatiquement à la personne qui se portait Acquéreur. La vente est parfaite puisqu’elle achète au prix et aux conditions fixées initialement.

  • Refuser l’offre: la condition suspensive sera levée et la vente avec l’Acquéreur pourra être conclue.
    Si la vente n’est finalement pas conclue et que le Vendeur souhaite vendre à des conditions plus avantageuses, une nouvelle offre devra être notifiée à la commune.

  • Négocier le prix: le vendeur pourra alors accepter l’offre ou décider de maintenir son offre. S’il maintient son offre, la commune va pouvoir renoncer ou accepter l’offre. Attention, la commune ne peut utiliser son droit de préemption que si elle justifie de la réalisation d’une opération d’intérêt général sur le bien ou le terrain. Par exemple la création de logements sociaux, l’implantation d’équipements collectifs, etc… De ce fait, le Droit de Préemtion Urbain prime sur celui du locataire lorsqu’il est également titulaire d’un droit de préemption. La commune ne peut donc pas juste préempter pour nuire au vendeur.