Une servitude non aedificandi peut découler d'une convention privée ou être imposée par le document d’urbanisme d’une commune (PLU notamment) ou un cahier des charges de lotissement. Elle engendre, pour le fonds qui la supporte, une interdiction ou une limitation de construire sur une zone déterminée.
La nature des constructions prohibées et les restrictions à l’acte de construire doivent être déterminées par l'acte établissant la servitude, ou par les parties qui ont procédé à son élaboration.
En cas de vente du terrain, l'existence de la servitude doit être expressément mentionnée dans l'acte de vente, pour connaître les servitudes imposées par une commune, il faut se référer au document d’urbanisme applicable.
L’existence de cette servitude ne doit pas être négligée par l’agent immobilier, car il peut voir sa responsabilité engagée pour manquement à son devoir d’information et de conseil, ou se voir reprocher une erreur de rédaction si une telle mission lui est confiée, dans le cas où il ne mentionne pas ladite servitude dans le compromis ou s’il omet d’en informer son mandant.
La violation de la servitude non aedificandi entraine la démolition des ouvrages litigieux, à la demande du propriétaire du fonds dominant. En revanche, l’interdiction de construire ne peut plus être invoquée si un bâtiment a été édifié en violation de la servitude, sans que le propriétaire n’ait élevé de contestations pendant plus de 30 ans, à compter du jour où un acte contraire à la servitude a été entrepris.
A la différence de la servitude non aedificandi, la servitude non altius tollendi impose, au propriétaire du terrain grevé, une limitation en hauteur à l’acte de construire. En effet, lorsqu’un terrain est grevé d’une telle servitude, son propriétaire est tenu au respect de limitations de hauteur à ne pas dépasser, lors de la construction d’un bâtiment.
Par exemple, en présence d’une place urbaine ou d’un bâtiment historique en surplomb, cette servitude peut empêcher, dans un certain rayon alentour, la construction de bâtiments d’une hauteur supérieure à ladite place ou audit bâtiment historique.
Le propriétaire bénéficiant d’une telle servitude est en droit d’obtenir la démolition de la partie de l’ouvrage édifié par son voisin sur le fonds servant, qui dépasse la limite de hauteur autorisée. Une simple allocation de dommages et intérêts ne saurait réparer le préjudice subi1.
1 Cour de cassation, 3ème civile, 4 octobre 1989, n°87-14837.