Dans le dynamique monde de l'immobilier, la sécurité de votre investissement est primordiale. L'achat d'un bien en état futur d'achèvement (VEFA) comporte des risques, notamment celui de la faillite du promoteur. Heureusement, des mécanismes de protection existent.

LES GARANTIES DE L'ACHAT EN VEFA

Le premier rempart contre les imprévus liés à la faillite d'un promoteur est la Garantie financière d'achèvement (GFA). Elle assure que le promoteur a les fonds nécessaires pour achever la construction. En complément, la garantie prix ferme et définitif protège l'acquéreur contre toute inflation du prix sur douze mois, tandis que les garanties de parfait achèvement, biennale et décennale couvrent les éventuelles malfaçons après livraison.

ACTIONS EN CAS DE DÉFAILLANCE DU PROMOTEUR

Si le pire survient et que votre promoteur est déclaré en faillite, plusieurs options s'offrent à vous. Vous pouvez mettre en pause votre prêt immobilier, entamer une procédure judiciaire ou vous retourner contre le garant de l'achèvement. Ces mesures peuvent être lourdes à porter seul, d'où l'intérêt de collaborer avec d'autres acheteurs affectés pour mutualiser les coûts et les efforts.

SOUTIEN ET SOLIDARITÉ ENTRE ACHETEURS

Pour naviguer à travers la complexité d'une telle situation, l'assistance juridique est inestimable. Vous pouvez bénéficier de conseils chez des permanences juridiques gratuites, médiateurs ou associations de consommateurs. La force du collectif est également un atout : se regrouper avec d'autres acheteurs permet de partager les charges et de renforcer votre position.

Les dispositifs de sécurité en place dans la VEFA sont conçus pour vous protéger, mais connaître vos droits et les actions à mener en cas de faillite du promoteur est essentiel. La solidarité entre acheteurs et le support juridique s'avèrent être des alliés précieux

Le 12 février 2024, le ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu, a annoncé une nouvelle règle pour le calcul des étiquettes DPE des logements ayant une surface inférieure à 40 m².

Le ministre est parti du constyat suivant : « Plus la surface d'un logement est petite, plus la part de l'eau chaude pèse sur sa note énergétique, quel que soit le nombre d'occupants. Ainsi, près de 30% des appartements de moins de 40 mètres carrés sont considérés comme des passoires thermiques. » En appliquant la nouvelle règle de calcul qu'il propose, Christophe Béchu assure que 140 000 logements pourront sortir des catégories F ou G.
En conséquence, les pouvoirs publics vont définir de nouveaux seuils pour les étiquettes des logements de moins de 40 m².
Etant donnés les délais règlementaires pour que cette nouvelle méthode soit publiée, via un arrêté, les nouveaux seuils entreront en vigueur le 1er juillet 2024.
Les diagnostiqueurs n’interviendront pas dans l’édition de l’attestation corrective.
Concrètement, le propriétaire devra aller sur le site de l’Ademe, entrera le numéro DPE-ADEME, se situant en haut à droite de son rapport DPE et pourra éditer une nouvelle attestation DPE.

Les propriétaires et professoinnels de l'immobilier  doivent attendre le 1er juillet 2024 que le nouvel arrêté soit publié. mais ils peuvent déjà savoir quelle sera la nouvelle classe des biens en allant sur le simulateur mis en place par les pouvoirs publics 

Quelques informations complémentaires : la FAQ du site précise que l’attestation ne sera téléchargeable qu’à compter du 1er juillet 2024, date d’entrée en vigueur de l’arrêté modificatif, et qu’elle remplacera l’étiquette du DPE initial « pour faire valoir ce que de droit ». Cette attestation « se bornera à tirer les conséquences des changements des valeurs seuils qui entreront en vigueur le 1er juillet 2024, et ne remet pas en cause les travaux et calculs du DPE dont elle remplace l’étiquette. Elle aura la même durée de validité que son DPE initial ». À noter enfin que « l’évolution des étiquettes DPE pour les logements de moins de 40m² conduira systématiquement à une étiquette identique ou meilleure ».

Outre les droits de préemptions dont bénéficie le locataire, il existe aussi des droits de préemption offerts à certaines personnes publiques :

• Aux sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) sur les biens utilisés par des exploitations rurales pour maintenir la vocation agricole sur une zone précise (article L143-1 code rural et de la pêche maritime)

• Le Droit de Préemption Urbain (DPU) offert aux communes pour réaliser sur une zone un projet d’intérêt général (création de logements sociaux, d’équipements collectifs…) (article L211-1 code de l’urbanisme).

• Aux communes sur les fonds artisanaux, fonds de commerce ou baux commerciaux qui se trouvent dans un périmètre de protection du commerce et de l’artisanat de proximité (article L214-1 code de l’urbanisme).

Focus sur le droit de préemption urbain (DPU)

C'est le droit de préemption le plus utilisé en matière de transactions immobilières.

Ce droit de préemption est ouvert à la commune lorsque le bien vendu se trouve dans une zone définie par le conseil municipal. Pour savoir si le bien fait partie d’une zone de préemption, il convient de contacter le service urbanisme de la mairie. Elle vous indiquera si votre bien se trouve dans une zone préemptable et plus précisément s’il est dans une zone de préemption simple ou de préemption renforcée.

Quels biens sont concernés ?

Tout dépend du type de zone :

Dans une zone sur laquelle s’applique un droit de préemption simple, tous les biens sont concernés sauf:

• Les lots dans les copropriétés dont le règlement de copropriété a été rédigé depuis plus de 10 ans

• Les biens achevés depuis moins de 4 ans.

Ainsi les lots de copropriété sont préemptables lorsqu’ils sont achevés depuis plus de 4 ans et tant que le réglement n’a pas encore eu 10 ans.

Dans une zone sur laquelle s’applique un droit de préemption renforcé : tous les biens sans exception sont soumis au droit de préemption.

Comment purger ce droit ?

Lorsqu’un bien vendu se trouve dans l'une de ces zones, une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) doit être envoyée à la commune pour l’informer de l’opération. Elle vaut offre de vente, elle doit alors contenir le prix et les conditions de la vente projetée.

• En principe, cette DIA est envoyée par le notaire après la signature du compromis. Il est donc important d’inclure dans le compromis une condition suspensive de non préemption par la commune.

Quel délai de traitement pour la commune ?

La commune à partir de la réception de cette DIA dispose de 2 mois pour se positionner.

Au terme de ces 2 mois, elle est présumée avoir refusé l’offre si elle ne s’est pas prononcée.

Elle peut sinon, dans le délai :

• Accepter l’offre: elle se substitue alors automatiquement à la personne qui se portait Acquéreur. La vente est parfaite puisqu’elle achète au prix et aux conditions fixées initialement.

• Refuser l’offre: la condition suspensive sera levée et la vente avec l’Acquéreur pourra être conclue.
  Si la vente n’est finalement pas conclue et que le Vendeur souhaite vendre à des conditions plus avantageuses, une nouvelle offre devra être notifiée à la commune.

• Négocier le prix: le vendeur pourra alors accepter l’offre ou décider de maintenir son offre. S’il maintient son offre, la commune va pouvoir renoncer ou accepter l’offre. Attention, la commune ne peut utiliser son droit de préemption que si elle justifie de la réalisation d’une opération d’intérêt général sur le bien ou le terrain. Par exemple la création de logements sociaux, l’implantation d’équipements collectifs, etc… De ce fait, le Droit de Préemtion Urbain prime sur celui du locataire lorsqu’il est également titulaire d’un droit de préemption. La commune ne peut donc pas juste préempter pour nuire au vendeur.